こんにちは。不動産クラウドファンディング「FUNDI」という新サービスが2024年11月始まりました。
第3号ファンドである「印西市データセンター FUNDI プロジェクト#3」が、2024年12月13日より募集が開始されました。
「新しいサービスがだけど、投資しても大丈夫だろうか」と不安を抱く方も多いのではないでしょうか。私もその一人です。
そのようなあなたのため、FUNDI プロジェクト#3に投資してはいけない理由を探ってみました。
あなたが投資を検討する参考になれば、幸いです。
印西市データセンター FUNDI プロジェクト#3はどんなファンドか？
まずは、基本的なファンド情報を見ていきましょう。
ファンドの募集要項は、以下の通りです。
- 募集期間：2024年12月13日（19:00）～12月20日（12:59）
- 募集総額：22億5,600万円
- 想定利回り：11.5%＋α
- 想定運用期間：12ヶ月
- ファンドタイプ：キャピタル型
募集総額が約22億円とかなり巨大です。
想定利回り11.5%は、株式投資による配当利回りは優に超えていますし、他社不動産クラウドファンディングと比較してもだいぶ高めです。想定利回りトップランナーである「ヤマワケエステート」には及ばないくらいです。
ただし、FUNDIには、＋α配当があります。
ファンド運用終了時に想定を上回る利益が出た場合に、①追加配当、又は②ファンド利益の25%のいずれか高い方があなたに還元されます。
この点は、だいぶ投資家目線のサービスです。
［出典：FUNDI］
想定運用期間は12ヶ月なので、一般的な不動産クラウドファンディングと大差はありません。
仮に、想定利回りと想定運用期間通りだったとすると、1万円投資時の配当金は1万円×11.5%×12ヶ月＝1,150円（税引前）となります。10万円なら11,500円です。
十分な配当ではないでしょうか。
それだけの運用利益が出そうかを判断するため、FUNDI プロジェクト#3の投資対象がしっかりしているか確認しましょう。
投資対象は、千葉県印西市に所在するデータセンター用地の一部です。
本プロジェクトは総額約32億円で、公簿面積94,226㎡（28,503坪）をFUNDI社で取得し第三者への売却を予定しており、その内公簿面積69,852㎡が本ファンドの投資対象です。
本プロジェクトは印西市の基本計画に適合しており、プロジェクトが比較的順調に進んでいる状況です。また、データセンター開発におけるポイントである「電力の供給」についても、電力供給の正式契約は完了しています。
売却戦略は、以下4通りが考えられています。
ベストケースはパターン2で、約32億円のプロジェクトが約100億円で、約3倍での売却です。
ワーストケースはパターン4で、1年以内に売却先が見つからない場合です。その場合は、購入先SPC（特別目的会社）に想定利回り11.5%を乗せた価格での売買契約で売却されます。
ほぼ、想定利回り11.5%が確定している状況とみて取れました。
データセンターは、大量のデータを安全に保管し、迅速に処理するための施設です。
スマートフォンのアプリやウェブサービス、銀行の取引や自治体のシステムなど、背後にある膨大なデータを支えるためにはデータセンターが必要不可欠となっています。
そのため、データセンター建設の需要は飛躍的に増しています。
印西市データセンター FUNDI プロジェクト#3に投資してはいけない理由
投資してはいけない理由を探すと、以下3点に懸念がありそうです。
- 運営会社に実績がない
- 劣後出資割合が5%と低め
- 募集金額約22億円が集まらずに、ファンドが不成立になる？
運営会社である「株式会社FUNDI」は、新しいサービスなので実績（実績利回りが確定）が出てくるのはだいぶ先でしょう。
「実績が十分にあるサービスを使いたい」という方には不向きです。
ただ、どのサービスでもそうですが、初期の案件はその後のユーザー満足度につながるので、結果を出すために力を注いでいると思います。
不動産クラウドファンディングでは、優先劣後出資方式を採用しています。
簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。
劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。
FUNDIプロジェクト#3は、優先出資割合95%、劣後出資割合5%となっています。
そのため、仮に物件売却価格が5%を超えると、元本割れします。
劣後出資割合が高い不動産クラウドファンディングに、「つくるファンド」（劣後出資割合86%）や「ちょこっと不動産」（30%～67%）があります。
「リターンはそこそこで良くて、元本割れを極力避けたい」という方は、本ファンドは不向きかなと思います。
ちなみに、「ヤマワケエステート」の劣後出資割合は5%未満である場合多く、それに比べるとFUNDIは高いです。
ただ、FUNDIプロジェクト#3は需要が高いデータセンターなので、よっぽどのことがない限り、想定通りにいくのではないかと思っています。
最後に、「約22億円集まるのか？」という問題です。
第1号案件は、約13億円の募集金額に対して、約35億円の応募がありました。その点を踏まえると、約22億円の募集金額は問題なく集まるだろうと思います。
仮にユーザーから出資が集まらなかったとしても、「本ファンドが満額に達しない場合には、FUNDI社または予定していた別の投資家から本ファンドに優先出資をしファンド成立とさせます。」と記載があるため、不成立になることはないでしょう。
以上のことを踏まえて、投資するか否かを検討してみましょう。
私の見解
FUNDIプロジェクト#3は、想定利回り11.5%+α、運用期間12ヶ月のデータセンター開発用地への投資です。
私個人的には、リターンとリスクのバランスを見て、投資する価値があると考えているため、10万円～20万円ほど投資予定です。（←投資完了しました！）
詳しい情報は、FUNDIをご覧ください。
その他、FUNDIに関するトピックスは、「不動産クラウドFUNDIとは？始める前に必ず知って下さい！」でまとめていますのでご覧ください。
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