ご存知のように、LIFULL不動産クラウドファンディングは、1万円からプロが選定した不動産に投資できるのサービスです。
2024年8月にサービスが開始されました。
LIFULL不動産クラウドファンディングを含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。
「LIFULL不動産クラウドファンディングを検討中だけど、元本割れがコワいから躊躇している」という方もいるのでは。
元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。
大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。
本記事では、LIFULL不動産クラウドファンディングのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。
LIFULL不動産クラウドファンディングに対する不安を少しでも和らげていただけたら、幸いです。
元本割れリスクに関わる優先劣後出資方式とは？
LIFULL不動産クラウドファンディングは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式を採用しています。
［出典：LIFULL不動産クラウドファンディング］
簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。
劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。
つまり、劣後出資割合が高い方が元本割れしにくくなります。
優先劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。
LIFULL不動産クラウドファンディングの過去ファンドでは、劣後出資割合は10.2%で、中央値は10.2%でした。
| ファンド名 | 優先出資割合 | 劣後出資割合 |
| 【みんシェア ヘルスケア１号】兵庫県加古川市グループホームファンド | 89.8% | 10.2% |
| 最小値 | 89.8% | 10.2% |
| 最大値 | 89.8% | 10.2% |
| 中央値 | 89.8% | 10.2% |
| 平均値 | 89.8% | 10.2% |
優先劣後出資の割合は、以下の方法で、確認できます。
1．LIFULL不動産クラウドファンディングにアクセスします。
2．すると、次の画面が表示されます。
「ファンド一覧」を選択します。
3．調べたいファンドを選択します。すると、次の画面が表示されます。
「ファンド概要」の欄で、下の方に移動します。
4．「投資家保護スキーム」の欄で、劣後出資割合を確認できます。
LIFULL不動産クラウドファンディングが元本割れするケース
どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。
結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。
「【みんシェア ヘルスケア１号】兵庫県加古川市グループホームファンド」を例に、元本償還シミュレーションを作成しました。
- 出資総額：約20,601万円
- 募集金額（優先出資額）：18,500万円
- 想定運用期間：22ヶ月
- 想定利回り：5.5%
- 優先・劣後出資割合：89.8%・10.2%
例①～③のケースで見ていきましょう。
例①は、運用終了時点で「物件を21,101万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の20,601万円を超えています。
あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、出資者の利益になります。
例②は、運用終了時点で「物件を19,601万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の20,601万円を下回っています。損失が1,000万円です。
ここで、優先劣後出資方式のメリットが作用します。
損失は、劣後出資額（運営会社等から拠出されているもの）から先に負担されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。
例③は、運用終了時点で「物件18,101万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の20,601万円を下回っています。損失が2,500万円です。
ここでも、優先劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額（運営会社等から拠出されているもの）から先に負担されます。
しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の2,101万円を上回っています。
2,101万円-2,500万円＝-399万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。
計算上は、-399万円／18,500万円×100%＝-2.16%になると推測できます。例えば、1万円投資していれば、9,784円戻ってくる計算です。
簡単にまとめると、劣後出資分（運営会社等から拠出されているもの）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
LIFULL不動産クラウドファンディングでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。
その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、得られる配当金の総額が少なくなります。
まとめ
LIFULL不動産クラウドファンディングでは、劣後出資分（運営会社等から拠出されているもの）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。
これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。
それぞれ、リスクとリターンが異なりますので、詳しくは、公式ページをご覧ください。
その他、LIFULL不動産クラウドファンディングに関するトピックスは、「LIFULL不動産クラウドとは？始める前に必ず知って下さい！」でまとめていますので、ご覧ください。
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