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リーズインの元本割れリスクを理解していますか?

執筆者:NISA SCHOOL 永松 龍一郎Udemy認定講師

リーズイン,元本割れリスク

ご存知のように、リーズインクラウドファンディング(REEZIN)は、1万円からプロが選定した不動産に投資できるサービスです。

2023年10月にリーズインのサービスが開始されました。

 

リーズインを含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。

「リーズインを検討中だけど、元本割れがコワいから躊躇している」という方もいるのでは。

元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。

大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。

 

本記事では、リーズインのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。

リーズインに対する不安を少しでも和らげていただけたら、幸いです。

 

 

 

元本割れリスクに関わる優先劣後出資方式とは?

リーズインは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式を採用しています。

簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた(優先出資者)と運営会社等(劣後出資者)の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。

劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。

つまり、劣後出資割合が高い方が元本割れしにくくなります。

 

優先劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。

リーズインの過去ファンドでは、劣後出資割合は40%で、中央値は40%でした。

ファンド名 優先 劣後
REEZINクラウドファンディング第2号 60% 40%
REEZINクラウドファンディング第1号 60% 40%
最小値 60% 40%
最大値 60% 40%
中央値 60% 40%
平均値 60% 40%

 

優先劣後出資割合は、以下の方法で、確認できます。

1.公式ページにアクセスし、該当ファンドのページを選択します。

 

2.「プロジェクト概要」のプロジェクト詳細の優先劣後比率から確認できます。

リーズイン,劣後出資割合の確認方法

[出典:リーズイン]

 

 

リーズインが元本割れするケース

どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。

結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。

 

「REEZINクラウドファンディング 第1号」を例に、元本償還シミュレーションを作成しました。

  • 出資総額:1,140万円
  • 募集金額(優先出資額):684万円
  • 想定運用期間:90日
  • 想定利回り:8.0%
  • 優先・劣後出資割合:60%・40%

 

例①~③のケースで見ていきましょう。

リーズイン,元本割れシミュレーション

 

例①は、運用終了時点で「物件を1,440万円で売却」した場合です。

この場合、出資総額の1,140万円を超えています。

あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、出資者の利益になります。

 

例②は、運用終了時点で「物件を840万円で売却」した場合です。

この場合、出資総額の1,140万円を下回っています。損失が300万円です。

ここで、優先劣後出資方式のメリットが作用します。

損失は、劣後出資額(運営会社側)から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。

 

例③は、運用終了時点で「物件640万円で売却」した場合です。

この場合、出資総額の1,140万円を下回っています。損失が500万円です。

ここでも、優先劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額(運営会社側)から補填されます。

しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の456万円を上回っています。

456万円-500万円=-44万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。

計算上は、-44万円/684万円×100%=-6.43%になると推測できます。例えば、1万円投資していれば、9,356円戻ってくる計算です。

 

簡単にまとめると、劣後出資分(運営会社側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

リーズインでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。

その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、配当金が少なくなります。

 

 

まとめ

リーズインでは、劣後出資分(運営会社側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。

これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。

それぞれ、リスクとリターンが異なりますので、詳しくは、公式ページをご覧ください。

 

その他、リーズインに関するトピックは、「これ1本でわかる!リーズイン(REEZIN)の資産運用ガイド」でまとめていますので、ご覧ください。

 

 

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