ご存知のように、リーズインクラウドファンディング（REEZIN）は、1万円からプロが選定した不動産に投資できるサービスです。
2023年10月にリーズインのサービスが開始されました。
リーズインを含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。
「リーズインを検討中だけど、元本割れがコワいから躊躇している」という方もいるのでは。
元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。
大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。
本記事では、リーズインのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。
リーズインに対する不安を少しでも和らげていただけたら、幸いです。
元本割れリスクに関わる優先劣後出資方式とは？
リーズインは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式を採用しています。
簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。
劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。
つまり、劣後出資割合が高い方が元本割れしにくくなります。
優先劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。
リーズインの過去ファンドでは、劣後出資割合は40%で、中央値は40%でした。
| ファンド名 | 優先 | 劣後 |
| REEZINクラウドファンディング第2号 | 60% | 40% |
| REEZINクラウドファンディング第1号 | 60% | 40% |
| 最小値 | 60% | 40% |
| 最大値 | 60% | 40% |
| 中央値 | 60% | 40% |
| 平均値 | 60% | 40% |
優先劣後出資割合は、以下の方法で、確認できます。
1．公式ページにアクセスし、該当ファンドのページを選択します。
2．「プロジェクト概要」のプロジェクト詳細の優先劣後比率から確認できます。
［出典：リーズイン］
リーズインが元本割れするケース
どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。
結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。
「REEZINクラウドファンディング 第１号」を例に、元本償還シミュレーションを作成しました。
- 出資総額：1,140万円
- 募集金額（優先出資額）：684万円
- 想定運用期間：90日
- 想定利回り：8.0%
- 優先・劣後出資割合：60%・40%
例①～③のケースで見ていきましょう。
例①は、運用終了時点で「物件を1,440万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の1,140万円を超えています。
あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、出資者の利益になります。
例②は、運用終了時点で「物件を840万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の1,140万円を下回っています。損失が300万円です。
ここで、優先劣後出資方式のメリットが作用します。
損失は、劣後出資額（運営会社側）から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。
例③は、運用終了時点で「物件640万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の1,140万円を下回っています。損失が500万円です。
ここでも、優先劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額（運営会社側）から補填されます。
しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の456万円を上回っています。
456万円-500万円＝-44万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。
計算上は、-44万円／684万円×100%＝-6.43%になると推測できます。例えば、1万円投資していれば、9,356円戻ってくる計算です。
簡単にまとめると、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
リーズインでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。
その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、配当金が少なくなります。
まとめ
リーズインでは、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。
これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。
それぞれ、リスクとリターンが異なりますので、詳しくは、公式ページをご覧ください。
その他、リーズインに関するトピックは、「これ1本でわかる！リーズイン（REEZIN）の資産運用ガイド」でまとめていますので、ご覧ください。
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